摘要：
规模排行：2025年10月，TOP30企业开业规模榜合计开业房源量增长至140.7万间，管理规模榜合计管理房源量增长至197.7万间。
政策动向：中央层面强调要优化保障性住房供给，规范发展租赁市场。地方层面，洛阳、深圳等地支持通过收储转租或非居改保等方式加快筹集租赁房源，湖南、成都、北京为大学生创业、青年人才等群体提供住房保障，南京、湖北出台公积金支持政策，减轻租房群体负担。
市场运行：2025年10月，住房租赁行业逐步迈入传统淡季，50城住宅平均租金为34.57元/平方米/月，环比下跌0.49%，同比下跌3.63%。
土地情报：10月重点22城共成交129宗涉宅用地，合计规划建筑面积约802万平方米，其中上海成交3宗涉租用地，租赁住房规划建筑面积约0.6万平方米。
企业格局
1.规模排行
从开业规模榜来看，据中指研究院统计，2025年10月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量为140.7万间，较9月增加0.9万间。入榜企业无变化，华润有巢等有多个门店新入市，开业房源量增加较多。
从管理规模榜来看，据中指研究院统计，2025年10月，TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量为198.7万间，较9月增加0.7万间。入榜企业无变化，美寓、城家等有新项目签约，管理房源量增加较多。
2.企业动态
■建设运营
10月，多个保租房项目和人才公寓项目集中上市，部分为地方国企筹建，如上海嘉定科嘉园公寓、天津嘉寓·爱米斯社区；部分由专业化长租公寓运营商运营，如成都高新西区西芯汇城、越秀星寓·上海杨浦互联宝地店等。此外，市场化长租房亦有项目入市，如壹间公寓·泗泾9号公馆等。
表：2025年10月住房租赁企业建设运营动态
■业务拓展
10月，万科泊寓签约深铁集团，拟在深铁前海时代项目引入富瑞斯公寓，雅阁酒店集团以“雅阁酒店+澳斯特公寓”双品牌模式签约广东河源锦泰广场项目，雅诗阁中国与福建亚升投资集团签约，将“雅诗阁Ascott”品牌国际服务公寓引入三江一号项目。
表：2025年10月住房租赁企业业务拓展动态
■品牌建设盈利网
10月，多个住房租赁企业有新品牌亮相，如广电城市服务集团旗下长租公寓品牌“迹寓”、西安安居全新长租公寓品牌“乐漾”、城投宽庭旗下高端服务式公寓品牌“宽岚”、建元资管旗下住房租赁品牌“瑞元里”等，精品酒店公寓品牌OPARTMENT旗下Light系列等。
表：2025年10月住房租赁企业品牌建设动态
■融资动向
10月，住房租赁ABS方面，武汉洪山国投首单保租房ABS成功发行，新黄浦（600638） 筑梦城保租房持有型不动产ABS项目获交易所受理，金阳投资集团首单住房租赁CMBS产品成功发行；公募REITs方面，华夏基金华润有巢REIT扩募获批。
表：2025年10月住房租赁市场融资情况
资料来源：中指研究院整理
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政策动向
1.住房租赁市场指导与支持政策
■中央层面：优化保障性住房供给，规范发展租赁市场
10月11日，国新办“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会上，住建部副部长董建国表示：“十四五”期间，住建部着力保障困难群众基本住房需求。在体系上，充分考虑保障对象的实际情况差异，建立了包含公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房的多层次住房保障体系，对新市民、青年人等不同群体，在住房保障制度上作出了相应安排。在方式上，坚持货币补贴和实物保障相结合，以需定建、以需定购，筹集保障性住房的房源，根据群众需求宜租则租、宜售则售。（住建部）规范发展住房租赁市场，培育市场化、专业化住房租赁企业，提高行业监管和服务能力，依法维护租赁双方合法权益。
《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》中刊登了住建部部长倪虹题为《推动房地产高质量发展》的署名文章，再次强调要优化保障性住房供给，规范发展租赁市场。
■地方层面：政策聚焦存量房收储、非居改保、人才住房、公积金支持等多个方面
规范建设方面，上海印发《新时代城市建设者管理者之家的项目认定和运营管理规定（试行）》，深圳发布《<深圳市社会主体出租保障性租赁住房管理细则>征求意见稿》，重点围绕社会类保租房的房源发布、租金确定与备案、承租条件核查、租赁收费以及监督管理等内容作出了细化规定。
存量房收储方面，洛阳鼓励支持地方国企开展收购存量商品房用作保障性住房。非居改保方面，深圳支持闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。
人才住房方面，湖南、成都、北京针对大学生创业、青年人才等群体，出台住房保障等方面相关政策，保障形式包括青年驿站、保租房、青年公寓等。
公积金支持政策方面，南京提高多子女家庭提取住房公积金支付房租的限额，湖北支持用公积金直接支付房租。
表：2025年10月地方出台的住房租赁市场指导与支持政策
资料来源：中指研究院整理
2.租赁住房供应
宁夏：过去五年持续完善住房保障体系，累计分配入住公租房达17.2万套，平均入住率稳定在93%以上。五年来，全区累计筹集建设保障性租赁住房3万套，开工建设配售型保障性住房893套，收购存量商品房1485套用于保障性住房，提前并超额完成目标任务，有效解决了4万余名新市民、青年人、农业转移人口、工薪人员等的住房难题。
重庆：目前，全市建成公租房58.3万套，筹集保租房30万套，开工建设配售型保障性住房1.3万套。
南昌：近五年来，全市筹集完成282个项目、71105套（间）保障性租赁住房，均利用存量土地和存量房屋筹建。其中，社会力量和民间资本利用存量土地和存量房屋筹建270个项目、68987套（间），利用集体建设用地建设保障性租赁住房1个项目、288套（间）。
上海嘉定区：“十四五”期间已推出34个项目超16000套人才公寓。
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市场运行 1.整体租金：10月50城住宅平均租金环比下跌0.49%，同比下跌3.63%
2025年10月，住房租赁行业逐步迈入传统淡季，市场需求规模下降，重点50城住宅平均租金环比跌幅继续扩大。根据中指50城住宅租赁价格指数，10月，全国50个城市住宅平均租金为34.57元/平方米/月，环比下跌0.49%，跌幅较9月扩大0.10个百分点；同比下跌3.63%，跌幅较9月收窄0.13个百分点。
图：2021年7月至2025年10月50城住宅平均租金及环比涨跌
2.重点城市租金：50城中仅2个城市住宅平均租金环比有所上涨
2025年10月，住宅平均租金环比上涨的城市个数为2个，较9月减少2个。具体来看，北海环比上涨0.83%，三亚上涨0.36%。
2025年10月，住宅平均租金环比下跌的城市个数为48个，较9月增加2个。具体来看，西安、温州环比跌幅在1.0%以上；北京、厦门等15个城市跌幅在0.5%-1.0%之间；长春、南昌等16个城市跌幅在0.3%（含）-0.5%之间；深圳、苏州等14个城市跌幅在0.1%-0.3%之间；东莞跌幅在0.1%以内。
图：2025年10月50个城市住宅平均租金及环比涨跌
土地情报
2025年10月，重点22城共成交129宗涉宅用地，总体规划建筑面积约802万平方米，重庆成交规模居首。具体城市来看，重庆宅地成交规模超百万平方米，成都、苏州、长沙、合肥成交规模在50-100万平方米之间，无锡、武汉、广州、上海等9个城市成交规模在20-50万平方米之间，其余城市成交面积不足20万平方米。
10月重点22城中共成交3宗涉租用地，租赁住房规划建面合计5555平方米。地块均来自上海年第八批次土拍，3宗住宅用地需配建5%的保租房。
表：2025年10月重点22城涉宅用地成交信息
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